Договор участия в долевом строительстве жилья

Договор участия в долевом строительстве представляет собой договор, по которому застройщик обязуется в определенный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Требования предъявляемые к договору участия в долевом строительстве установлены ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004   № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать в том числе:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Указанные условия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

При отсутствии в договоре названных условий такой договор считается незаключенным.

 Типичные нарушения, допускаемые застройщиками при заключении с гражданами договоров долевого участия.

 При заключении договоров долевого участия в строительстве жилья застройщиками зачастую включаются в них условия, ущемляющие права и интересы дольщиков, гарантированные федеральным законодательством. Подобные действия являются незаконными и образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ – нарушение  прав потребителей. Поэтому в каждом случае включения в условия договора положений, нарушающих права участников долевого строительства, граждане вправе требовать их исключения путем обращения с соответствующими требованиями к застройщику, либо обращаться с заявлениями в адрес территориальных органов Роспотребнадзора или органы прокуратуры.

Типичными нарушениями, допускаемыми застройщиками при заключении с гражданами договоров долевого участия, являются:

— ограничение права дольщиков на осуществление расчетов по договору путем оплаты только в безналичной форме;

— штрафные санкции за неисполнение дольщиком условий договора;

— безусловная обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства без возможности предъявлять им замечания по его качеству;

— освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств;

— возложение на дольщика обязанности оплаты расходов на техническое обслуживание жилого дома до фактической передачи квартиры;

— обязанность дольщика в течение определенного срока с момента ввода дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— возложение на дольщика обязанности компенсировать затраты застройщика, связанные с регистрацией договора долевого участия в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;

— право застройщика в одностороннем порядке изменить цену договора в случае принятия нормативно-правовых актов по ценообразованию и налогообложению, роста инфляции, изменения рыночной стоимости жилья, а также в случае нарушения участником долевого строительства платежей;

—  право застройщика в одностороннем порядке изменять срок исполнения обязанности по передаче квартир;

— обязательный досудебный порядок разрешения споров;

— ограничение правомочия дольщика на уступку прав и обязанностей по договору необходимостью получения согласия застройщика во всех случаях такой уступки;

— отсутствие в договорах сведений о сроках оплаты цены договора, сроках передачи объекта долевого строительства, а также способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

— возврат участнику долевого строительства оплаченной им денежной суммы за жилое помещение при расторжении договора долевого участия только после его последующей продажи;

— обязанность по вступлению в члены ТСЖ как единственный способ управления многоквартирным домом;

— ограничение права участника долевого строительства отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора либо уступить право требования по договору третьему лицу;

— ограничение права на соразмерное уменьшение цены договора в случае отклонения фактической площади квартиры от проектной документации.

Прокуратура Перевозского района